A locação de imóveis efetiva, fundamentalmente, o direito à moradia, para além de concretizar a função social dos bens imóveis, especialmente em uma sociedade cada vez mais urbanizada e concentrada.
Assim, as regras da locação de imóveis são ligeiramente diferentes de outros contratos persistentes, como de prestação de serviços ou mesmo de locação de outros bens, especialmente quanto à rescisão: para contratos de prazo inferior a 30 (trinta) meses, é necessário que o Locador justifique sua necessidade caso deseje a restituição do imóvel – ao que se chama, no jargão jurídico, de “denunciação cheia” (motivada).
Por outro lado, caso o contrato de locação estipule prazo de 30 (trinta) ou mais meses, considera-se extinto o contrato com o fim do prazo, sem a necessidade de justificativa do Locador para que retome o imóvel – ao que se chama de “denunciação vazia” –, como determina o art. 46 da Lei do Inquilinato.
Contudo, uma questão teve de ser recentemente debatida e reafirmada em nossos Tribunais Superiores: caso o contrato da locação estipule, por exemplo, prazo de 12 meses, e seja sucessivamente renovado até que a locação se estenda por 36 meses, é possível a “denunciação vazia” (restituição imotivada do imóvel)?
A questão é importante tanto para que proprietários possam se organizar, quanto à disposição do imóvel, como para que locatários possam verificar, efetivamente, a garantia de suas condições de moradia.
Isso porque, nos casos em que o contrato é firmado por prazo inferior a 30 meses, só se pode retomar o imóvel em casos específicos, definidos no art. 46 da Lei do Inquilinato, dentre os quais se destaca:
– Por acordo entre as partes;
– Em decorrência da falta de pagamento ou de infração legal ou contratual;
– Se for pedido para uso próprio, de cônjuge, de ascendente ou de descendente que não disponha de imóvel residencial próprio.
Assim, se não houver consenso entre as partes sobre a restituição do imóvel ou tampouco infrações contratuais que permitam a denunciação, a lei assegura a manutenção da moradia do locatário, de modo que o proprietário deve justificar devidamente o desinteresse em renovar o contrato de locação.
Nos casos em que a locação alcança prazo superior a 30 meses apenas com a sucessiva renovação do contrato de locação, firmado com prazo inferior, o entendimento do Superior Tribunal de Justiça é o de que é necessário, do mesmo modo, justificar a necessidade de restituição do imóvel, nos termos do art. 47 da Lei do Inquilinato.
Ou seja: não se aplica a “denunciação vazia” do art. 46 da Lei do Inquilinato, que considera extinto o contrato de locação simplesmente com o fim do prazo estipulado, se o período superior a 30 meses é alcançado com a renovação do contrato de locação.
Entende-se que a lei estabelece a prerrogativa da “denunciação vazia” quando, expressamente em um único contrato, se prevê prazo superior a 30 meses para a locação.
A questão também pode ser vista sob o prisma do direito fundamental à moradia: em um contrato mais extenso, ambas as partes têm maiores condições de se determinar quanto à duração da locação.
Nestes casos, é indicado o auxílio de um profissional para se resguardar a respeito das garantias e obrigações da locação.
O acórdão do julgamento do REsp 1.364.668-MG pela 3ª Turma do STJ, em 07/11/2017, pode ser acessado clicando aqui.
